Wenn Mietverträge in den kommenden Wochen aufgrund einer Befristung enden, wird es in der Regel im Sinne beider Vertragspartner sein, das Mietverhältnis – auch kurzfristig – zumindest bis zur Überwindung der Krise zu verlängern. Dies vor dem Hintergrund, dass die Suche eines neuen Mieters gleichwohl wie die Suche einer neuen Wohnung oder Geschäftslokals bei den derzeitigen Maßnahmen verunmöglicht ist. Bei einer derartigen kurzfristigen Verlängerung ist jedoch Vorsicht geboten.
Das Mietrechtsgesetz (MRG) sieht sowohl im Voll- als auch im Teilanwendungsbereich vor, dass eine Verlängerung einer Befristung nur dann wirksam ist, wenn sie schriftlich vereinbart ist. Eine unwirksame Befristung hat zur Folge, dass der Mietvertrag als unbefristet gilt und der Kündigungsschutz des MRG greift. Ein einfaches E-Mail reicht für die Vereinbarung einer Befristung nicht aus. Eine Möglichkeit, um die Formvorschrift zu wahren, ist, wenn ein unterschriebenes Vertragsdokument im Original an den Vertragspartner zur Unterfertigung per Post übermittelt wird. Bei Gegenfertigung gilt das Vertragsdokument als schriftlich abgeschlossen. Ob das Gegenfertigen eines unterfertigten und eingescannt per E-Mail übermittelten Vertragsdokuments ausreichend ist, wird als strittig erachtet und ist daher nicht zu empfehlen.
Für Wohnungsmietverträge gilt zudem eine Mindestbefristung von drei Jahren. Diese ist sowohl für die erstmalige Befristung als auch jede weitere befristete Verlängerung des Mietverhältnisses zwingend vorgesehen. Das bedeutet, dass wenn ein Wohnungsmietvertrag lediglich bis Ende des Jahres verlängert wird, dies als unwirksame Befristung zu werten ist. In diesem Fall kann der Mietvertrag wiederum in ein unbefristetes Mietverhältnis umgewandelt sein.
Eine weitere Falle besteht auch, wenn ein Mietverhältnis ausläuft, nicht verlängert wird und eine gerichtliche Räumung aufgrund der Krise unterbleibt. Mietverträge auf bestimmte Zeit, die nach Ablauf der wirksam vereinbarten oder verlängerten Vertragsdauer weder vertraglich verlängert noch aufgelöst werden, gelten einmalig als auf drei Jahre erneuert. Der Mieter hat jedoch jederzeit das unverzichtbare und unbeschränkbare Recht, den erneuerten Mietvertrag jeweils zum Monatsletzten gerichtlich oder schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen. Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieser drei Jahre ein weiteres Mal nicht aufgelöst, gilt er als auf unbestimmte Zeit erneuert.
Empfehlung für die Praxis:
Zur Überwindung der Krise empfiehlt es sich, einen auslaufenden Mietvertrag rechtzeitig und unter Einhaltung der geforderten Formvorschriften zumindest für weitere drei Jahre zu verlängern. Dem Mieter kann hierbei ein vorzeitiges Kündigungsrecht eingeräumt werden. Damit kann der Mieter nach Ablauf der COVID-19-Maßnahmen das Mietverhältnis auflösen. Hierbei ist zu beachten, dass bei kündigungsgeschützten Mietverträgen für den Vermieter eine Vertragsauflösung nur unter Einhaltung der zwingenden Bestimmungen des MRG zulässig ist.
Mag. Anna Schimmer