Newsletter Immobilienrecht Issue 5|2020

Das 4. COVID-19 Gesetz (BGBl. I Nr. 24/2020) bringt nunmehr weitreichende Erleichterungen für Wohnungsmieter, die unter den wirtschaftlichen und finanziellen Folgen der Coronakrise leiden. Folgende Neuerungen werden für Vermieter und Verwaltungen relevant sein:

1. Beschränkung der Rechtsfolgen von Mietzinsrückständen

• Ist ein Mieter als Folge der COVID-19-Pandemie in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt und deshalb nicht in der Lage die Miete der Monate April, Mai und Juni 2020 zu bezahlen, kann der Vermieter den Mietvertrag wegen dieser Rückstände weder kündigen noch dessen Aufhebung nach § 1118 ABGB fordern.
• Der Vermieter kann diesen Zahlungsrückstand (April bis Juni) bis zum Jahresende auch nicht gerichtlich geltend machen und/oder aus der Kaution abdecken. Die Fälligkeit dieser Mietzinse bleibt allerdings unberührt; damit handelt es sich um eine reine Stundung, für die Verzugszinsen in Höhe der gesetzlichen Zinsen von 4% p.a. anfallen. Mietzinsrückstände, die bereits vor diesem Zeitraum entstanden sind, können auch weiterhin geltend gemacht und eingeklagt werden.
• Dass die Rückstände auf einer erheblichen Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit beruhen, ist vom Mieter nachzuweisen. Eine solche Beeinträchtigung wird z.B. dann anzunehmen sein, wenn der Mieter aufgrund der Pandemie seinen Arbeitsplatz verloren hat, seine selbstständige Erwerbstätigkeit wegen behördlicher Maßnahmen nicht ausüben kann oder seine Kunden aufgrund der Ausgangssperren ausbleiben. Aber auch eine mehrwöchige Spitalsbehandlung oder ein Quarantäneaufenthalt können für die wirtschaftliche Beeinträchtigung ursächlich sein.

2. Räumungsexekution

• Über Antrag des Mieters ist ein Aufschub der Räumungsexekution auch ohne Sicherheitserlag möglich, wenn die Wohnung zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters oder seiner Mitbewohner dient; es sei denn, die Räumung ist zur Abwendung schwerer persönlicher oder wirtschaftlicher Nachteile des Vermieters unbedingt erforderlich. Über Antrag des Vermieters kann das Räumungsverfahren fortgesetzt werden, sobald die derzeitigen COVID-19-Maßnahmen aufgehoben wurden; spätestens aber sechs Monate nach Bewilligung der Aufschiebung. Die Exekutionsverfahren sind folglich nicht von Amts wegen aufzuschieben. Es bedarf hierfür eines Antrags des Verpflichteten während des laufenden Exekutionsverfahrens. Räumungsexekutionen können aber auch weiterhin beantragt werden.

3. Verlängerung von Wohnungsmietverträgen

• Fällt das Ende eines befristeten Wohnungsmietvertrages, der dem MRG unterliegt, in den Zeitraum von 31.03.2020 bis 30.06.2020, kann der Mietvertrag bis Jahresende oder für einen kürzeren Zeitraum einmalig verlängert werden. Die Mindestdauer von 3 Jahren ist also in diesen Fällen nicht einzuhalten. Die Verlängerung muss aber schriftlich vereinbart werden.

Praxistipps: 

Die Erleichterungen für Wohnungsmieter betreffen „lediglich“ den Zeitraum der Monate April bis Juni 2020. Mietzinsrückstände aus Vormonaten können sehr wohl zu einer Auflösung des Mietverhältnisses berechtigen. „Alte“ Mietzinsrückstände sollten daher unbedingt weiterhin eingefordert und wenn nötig auch eingeklagt werden. Mietverhältnisse über Geschäftslokale und Büroflächen sind nicht umfasst.

Mag. Simone Maier-Hülle / Mag. Gabriel Eder