Die WEG-Novelle 2022 wurde am 17.11.2021 im Ministerrat beschlossen. Die Novelle will nach den Erläuterungen zum Gesetzesentwurf einen Beitrag zum Klimaschutz im Gebäudesektor sowie zur Förderung des emissionsfreien Individualverkehrs leisten. Die Gesetzesänderung zielt darauf ab, die Errichtung von Ladevorrichtungen für Elektrofahrzeuge in Wohnungseigentumsbauten zu erleichtern. Daneben sollen noch weitere unterstützungswürdige Änderungen der Gebäude begünstigt werden, nämlich die Errichtung von Einzelsolaranlagen sowie die barrierefreie Ausgestaltung von Wohnungseigentumsobjekten und allgemeinen Teilen der Liegenschaft. Die zweite wesentliche Zielsetzung der Novelle geht dahin, durch eine Vereinfachung bei der Willensbildung und durch eine betragliche Untergrenze für die Bildung der Rücklage ganz allgemein optimierte Voraussetzungen einerseits für die Erhaltung, andererseits aber auch für die Verbesserung von Gebäuden vor allem in wärme-, klima- und energietechnischer Hinsicht zu schaffen. Es werden mit der Novelle noch einige kleinere Anliegen aufgegriffen, wie etwa Fragen zur Eigentümerversammlung, wie sie während der COVID-19-Pandemie aufgetreten sind. Im Überblick:
1. Änderungsrecht des einzelnen Wohnungseigentümers nach § 16 WEG
Ein Wohnungseigentümer, der sein Wohnungseigentumsobjekt in einer Weise verändern möchte, dass dadurch auch schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigt werden könnten, muss dafür die Zustimmung aller anderen einholen. Das gestaltet sich in der Praxis bei einer hohen Anzahl an Wohnungseigentümern sehr schwierig. Einzelne begünstigte Änderungen sollen künftig mit schriftlicher Verständigung der anderen Wohnungseigentümer und einer dem § 9 MRG nachgebildeten Zustimmungsfiktion genehmigt werden dürfen. Aufgrund dieser neu eingeführten Zustimmungsfiktion benötigt der Wohnungseigentümer etwa für den Ladestationseinbau also nicht mehr die aktive Zustimmung aller anderen, sondern es reicht aus, wenn er die anderen Wohnungseigentümer davon verständigt und diese in der Folge keinen Widerspruch dagegen erheben. Die begünstigten Fälle sind:
- Anbringung einer Vorrichtung zum Langsamladen eines Elektroautos
- Anbringung einer Photovoltaikanlage an einem Reihenhaus oder Einzelgebäude in WE
- behindertengerechte Ausgestaltung eines WE-Objektes oder von allgemeinen Teilen der Liegenschaft
Eine wesentliche und dauernde Beeinträchtigung seines WE- oder Zubehörobjekts muss ein Wohnungseigentümer allerdings auch dann nicht dulden, wenn er einen Widerspruch unterlassen hat.
2. Voraussetzungen für das wirksame Zustandekommen von Beschlüssen gemäß § 24 WEG
Für das wirksame Zustandekommen eines Beschlusses der Gemeinschaft ist die Zustimmung von so vielen Mit- bzw. Wohnungseigentümern erforderlich, die eine Mehrheit der Miteigentumsanteile (also eine Mehrheit aller Miteigentumsanteile an der Liegenschaft) repräsentieren.
Neben der Beschlussfassung durch Erreichen der einfachen Mehrheit aller Miteigentumsanteile soll es künftig für die Mehrheitsbildung nicht auf die Mehrheit aller Miteigentumsanteile, sondern auf eine qualifizierte Mehrheit der abgegebenen Stimmen ankommen. Darüber hinaus müssen jedoch zwei weitere Voraussetzungen erfüllt werden:
- Zustimmung von zumindest zwei Drittel jener Wohnungseigentümer, die ihre Stimme abgegeben haben, wobei diese Zustimmungsquote nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu berechnen ist; sowie
- die Stimmen, die sich für den Beschluss aussprechen, müssen mindestens ein Drittel aller Miteigentumsanteile erreichen.
3. Auskunftspflicht des Verwalters wird präzisiert (§ 20 Abs 8 WEG idF der Novelle 2022)
Eine Auskunft über die Namen und die Zustellanschriften der anderen Wohnungseigentümer ist vom Hausverwalter künftig zu erteilen, wenn Gestaltungsrechte ausgeübt werden sollen (Umlaufbeschluss, Änderungsrecht nach § 16 WEG), wobei der Wohnungseigentümer die mitgeteilten Daten ausschließlich für die genannten Verständigungszwecke verwenden darf.
4. Bestimmung des § 31 WEG 2002 über die Rücklage
Die Überlegung, die Wohnungseigentümer durch eine normative Vorgabe zu einer auch der Höhe nach einigermaßen ausreichenden Rücklagenbildung zu veranlassen, ist ebenfalls schon seit längerem Bestandteil der wohnrechtspolitischen Diskussion. Dem liegt das Kalkül zugrunde, dass sich Eigentümergemeinschaften umso eher bereitfinden werden, in notwendige Erhaltungsarbeiten oder auch in sinnvolle bauliche oder anlagentechnische Maßnahmen zu investieren, je mehr eine derartige Investition durch die vorhandene Rücklage gedeckt ist und je weniger die Wohnungseigentümer deshalb akute Zusatzbelastungen dafür tragen müssen. Mit anderen Worten: Wenn Investitionskapital in der Rücklage vorhanden ist, fällt es leichter, Maßnahmen zur Erhaltung und Verbesserung der Liegenschaft und der darauf errichteten Gebäude zu beschließen.
§ 31 Abs 1 WEG idF der Novelle 2022 sieht eine Mindestdotierung der Rücklage vor. Diese darf nur bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen unterschritten werden. Der Kategorie-Betrag für die Ausstattungskategorie D nach dem MRG (dzt EUR 0,90/m²/Monat) ist mit der Nutzfläche aller Wohnungseigentumsobjekte zu multiplizieren. Das daraus errechnete monatliche Deckungserfordernis ist nach Miteigentumsanteilen auf die einzelnen Wohnungseigentümer aufzuteilen.