Newsletter Immobilienrecht Issue 5|2019

Die Novelle zum Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz soll noch vor dem Sommer dieses Jahres beschlossen werden. Am 12.06.2019 wurde ein entsprechender Initiativantrag von Abgeordneten der FPÖ und ÖVP gestellt. Im Folgenden ein Überblick über die in der Novelle vorgesehenen wesentlichen Änderungen: ­  

• Es soll möglich werden, bereits nach Ablauf des fünften Jahres ab Bezug Baulichkeiten, Wohnungen und Geschäftsräume nachträglich in das Eigentum zu veräußern und zu übertragen.
• Es soll keine gesetzlich zwingende Option zur Übertragung in das Wohnungseigentum bei Wohnungen mit einer Nutzfläche von unter bis einschließlich 40m² bestehen. Die Möglichkeit einer freiwilligen nachträglichen Wohnungseigentumsbegründung für derartige Wohnungen bleibt jedoch weiter bestehen.
• Mietern soll die Möglichkeit eingeräumt werden, aufgrund einer gesetzlichen Option schon nach fünf bis maximal 20 Jahren (wonach die Option erlischt) einen von nunmehr neu insgesamt drei Anträgen (statt nur einem) auf nachträgliche Übertragung in das Wohnungseigentum zu stellen.
• Für Wohnungen, die nachträglich in das Eigentum der bisherigen Mieter übertragen wurden, sollen im Weitervermietungsfall Mietzinsobergrenzen gelten.
• Für nachträglich an die Mieter veräußerte Wohnungen oder Geschäftsräume soll für 15 Jahre ab Abschluss des Kaufvertrags der jeweilige Richtwert nach dem Richtwertgesetz (ohne Zu- und Abschläge) anzuwenden sein.
• Zu den steuerprivilegierten Hauptgeschäften einer gemeinnützigen Bauvereinigung (GBV) zählt künftig die nachträgliche Begründung von Wohnungseigentum für die bisherigen Mieter; die nachträgliche Veräußerung bleibt grundsätzlich Nebengeschäft. Eine GBV soll als Hauptgeschäft auch die Verwaltung für von (eigenen oder anderen) gewerblichen Beteiligungsgesellschaften errichtete Räume, Flächen und Anlagen übernehmen können.
• Nicht österreichischen Staatsbürgern und diesen (staatsvertraglich) Gleichgestellte sollen künftig keinen gesetzlichen Anspruch auf nachträgliche Übertragung in das Eigentum haben können und ihnen soll die „freiwillige“ Übertragung in das Eigentum zumindest bei aufrechter Förderung verwehrt bleiben.
• „Gewaltopfer“ sollen bei der Wohnungsvergabe bevorzugt werden.
• Touristische Kurzzeitvermietung, die Wohnungen dauerhaft dem Wohnungsmarkt entzieht, soll im Bereich der Wohnungsgemeinnützigkeit nicht erlaubt sein; dies auch dann, wenn nach Errichtung der Baulichkeit das Eigentum an einen nicht gemeinnützigen Erwerber übergeht oder die Bauvereinigung den Gemeinnützigkeitsstatus verliert.
• In taxativ aufgezählten Fällen soll eine Unterschreitung der Mindestbefristungsdauer eines Mietverhältnisses ermöglicht werden; dies zB bei kurzfristiger Wohnversorgung für pflegende Angehörige oder Pflege- und Betreuungspersonal oder in nicht ausgelasteten Studentenheimen für Personen, die keine Studierenden sind.
• Für die Sitzverlegung einer GBV soll künftig die Zustimmung nicht nur der für den alten Sitz zuständigen Landesregierung, sondern auch der für den neuen Sitz zuständigen Landesaufsichtsbehörde eingeholt werden. Die bisherige bloße Anzeigepflicht an die neue Landesaufsichtsbehörde wird folglich obsolet.
• Ein befristeter Eigenmitteleinsatz der GBV als Baurechtsnehmerin bei der Begründung (Einräumung) eines Baurechts ist nach der Novelle auch zur Finanzierung von Einmalzahlungen zulässig; dies in Form

  a) einer Bauzinsvorauszahlung oder

  b) einer Einmalzahlung bei Baurechtseinräumung, die einen Kaufpreis für den Erwerb des dinglichen Rechts darstellt.

• Den GBV wird ein gesetzliches Entgeltanpassungsrecht eingeräumt, welches GBV verpflichtet, im Sinne des Kostendeckungsprinzips, das Entgelt eines Miet- oder sonstigen Nutzungsverhältnisses anzupassen.
• Auch eine Erhöhung der Hauptmietzinse (Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag) zur Abdeckung von notwendigen Erhaltungsarbeiten – dem MRG bereits geltenden Bestimmungen nachgebildet – soll den GBV künftig möglich sein.

Mag. Anna Schimmer